MONEY9 GUJARATI: યુપીના મિર્ઝાપુરમાં એક ઘર આ દિવસોમાં ચર્ચામાં છે… કારણ કે તે ઘરની ડિઝાઈન એશિયાના સૌથી ધનિક વ્યક્તિ મુકેશ અંબાણીના ઘર એન્ટિલિયા જેવી છે… લાઈમલાઈટમાં આવવા તલપાપડ થયેલા મિર્ઝાપુરના સિયારામ પટેલે વગર પરમિશન અને પિલર બનાવ્યા વિના જ 14 માળની ઈમારતનું નિર્માણ કરી દીધું.. નજીકમાં રહેતા લોકોને ડર છે કે આ ઘર તોફાનમાં પત્તાના મહેલની જેમ તૂટી ના જાય… સવાલ એ છે કે ઘર બનાવવા માટે શું કોઈ પરમિશનની જરૂર નથી હોતી? અને જો હાં.. તો આ પરમિશન ક્યાંથી મળશે? ઘર બનાવતી વખતે કઈ કઈ બાબતોનું ધ્યાન રાખવું?
દેશમાં બે પ્રકારની જમીન છે… કૃષિ અને બિન-કૃષિ એટલે કે એગ્રીકલ્ચર અને નૉન એગ્રીકલ્ચર.. તેથી ઘર માટે જમીન ખરીદતા પહેલા એ જાણી લો કે તમે જે જમીન ખરીદી રહ્યા છો તે કઈ શ્રેણીની છે… નૉન એગ્રીકલ્ચર એટલે કે બિન- ખેતીની જમીનનો અર્થ એ નથી કે તમે તેના પર ઘર બનાવી શકો છો…જો કે, નૉન એગ્રીકલ્ચરમાં પણ ઘણી શ્રેણીઓ છે…જેમ કે રેસિડેન્શિયલ, કોમર્શિયલ, વેર હાઉસિંગ, આઈટી પાર્ક વગેરે…જો જમીન નૉન એગ્રીકલ્ચર રેસિડેન્શિયલ છે તો જ ઘર બાંધી શકાય છે..
એગ્રીકલ્ચર એટલે ખેતીની જમીન પર ઘર બાંધી શકાતું નથી…આ પ્રકારની જમીન પર ઘર બાંધવા માટે સૌપ્રથમ તેનું કન્વર્ઝન કરાવવું પડે છે… કન્વર્ઝન ત્યારે જ શક્ય બને છે જ્યારે સરકાર કે સ્થાનિક સંસ્થા તેની પરવાનગી આપે…કન્વર્ઝન વગર જો ખેતીની જમીન પર મકાન બાંધ્યું તો તેને કોઈપણ સમયે તોડી પાડવામાં આવશે… તમારે કન્વર્ઝન માટે ચાર્જ ચૂકવવો પડશે.
ઘર બનાવતા પહેલા, પ્લોટનો ફ્લોર એરિયા રેશિયો (FAR) જોવો પડશે…FAR બતાવે છે કે ઘરનો કુલ આવરી લેવામાં આવેલ વિસ્તાર કેટલો હશે…તેમાં અલગ-અલગ માળનો વિસ્તાર પણ સામેલ હોય છે…સરકાર અથવા સ્થાનિક સંસ્થાઓ ફ્લોર એરિયા રેશિયો નક્કી કરે છે…માત્ર બે રાજ્યો અને બે શહેરોમાં જ નહીં, બે અલગ-અલગ વિસ્તારોમાં FAR અલગ હોઈ શકે છે…કેટલીક જગ્યાએ FAR ને બદલે ફ્લોર સ્પેસ ઈન્ડેક્સ એટલે કે FSI જોવા મળે છે.
ઉદાહરણ તરીકે, જો પ્લોટનું ક્ષેત્રફળ 1,000 સ્ક્વેર ફૂટ છે અને ફ્લોર એરિયા રેશિયો 2.00 છે…એટલે કે તમામ ફ્લોર મળીને વધુમાં વધુ 2000 સ્ક્વેર ફૂટ કવર એરિયા બનાવી શકાય છે…2,000 સ્ક્વેર ફૂટ વિસ્તાર એટલે એવું નથી કે તમે બે ફ્લોર 100% કવર કરીને એટલે કે 1000-1000 સ્ક્વેર ફૂટના બે ફ્લોર બનાવી શકો છો… કારણ કે તેની અંદર તમારે બિલ્ડીંગ કોડમાં આપેલા અન્ય નિયમો જેવા કે સેટબેક, ગ્રાઉન્ડ કવરેજ, પાર્કિંગ અને ઊંચાઈનું પાલન કરવાનું હોય છે…
ફ્લોર એરિયા રેશિયો ટકાવારીમાં પણ હોઈ શકે છે…ઉદાહરણ તરીકે 200 ટકા એટલે ફ્લોર એરિયા રેશિયો 2.00…હરિયાણા બિલ્ડિંગ કોડમાં રહેણાંક પ્લોટ માટે FAR 100 થી 220 ટકા સુધીનો છે…જ્યારે ઉત્તર પ્રદેશ Building Bye Laws પ્રમાણે 1.25 થી 2.00 સુધીનો છે.
પ્લોટ અને બિલ્ડીંગ વચ્ચે આગળ, પાછળ કે બાજુમાં થોડી જગ્યા છોડવી પડે છે, તેને સેટબેક એરિયા કહેવાય છે… એ જ રીતે, પ્લોટના ગ્રાઉન્ડ ફ્લોર પર કેટલા વિસ્તારમાં બાંધકામ કરી શકાય તે માટે ગ્રાઉન્ડ કવરેજ જોવું જરૂરી છે. ઉદાહરણ તરીકે, જો રહેણાંક પ્લોટનું ક્ષેત્રફળ 1000 સ્ક્વેર ફૂટ છે અને ગ્રાઉન્ડ કવરેજ 85% છે, તો ગ્રાઉન્ડ લેવલ પર 850 સ્ક્વેર ફૂટના વિસ્તારમાં ઘર બનાવી શકાય છે. પાર્કિંગની જગ્યા પણ છોડવાની હોય છે.. ઘરની ઉંચાઈને લઈને પણ નિયંત્રણો છે… હાઈ ટેન્શન લાઈન કે એરપોર્ટ પાસે ઘર બનાવવાની અલગ વ્યવસ્થા છે.
મોટાભાગના લોકો આ નિયમો વિશે જાણતા નથી અને ઘર બનાવવાનું શરૂ કરી દે છે… ઘર બનાવવા માટે તમારે ઓથોરિટી રજિસ્ટર્ડ આર્કિટેક્ટ અથવા સ્ટ્રક્ચરલ એન્જિનિયરની જરૂર પડે છે… તે તમારી જરૂરિયાતો અને તમામ નિયમોને ધ્યાનમાં રાખીને ઘરનો નકશો તૈયાર કરે છે.. તેમાં સ્ટ્રક્ચરલ અને ફ્લોર પ્લાન સહિતની ઘણી બાબતોનો સમાવેશ થાય છે…જેમ કે ઘરનો આવરી લેવામાં આવેલ વિસ્તાર, પિલર, બીમ, પાર્કિંગની જગ્યા, રૂમ અને રસોડાની સંખ્યા, લંબાઈ-પહોળાઈ, છતની ઊંચાઈ વગેરે…આ નકશો સ્થાનિક મ્યુનિસિપલ બોડી પાસે પાસ કરાવવાનો હોય છે, જેના માટે ફી ચૂકવવી પડે છે… ઘણા રાજ્યોમાં, બિલ્ડિંગ પ્લાન ઓનલાઈન મંજૂર કરાવવાની સિસ્ટમ પણ છે.
નકશો પાસ કરાવવાનો ચાર્જ વધારે હોય છે, જેના કારણે ઘણા લોકો નકશો પાસ કરાવતા નથી… ઘણી વખત નકશો પાસ થાય છે, પરંતુ તે મુજબ મકાન બનાવવામાં આવતું નથી… જેના કારણે ઘણી વખત સ્થાનિક મ્યુનિસિપલ બોડીના અધિકારીઓ કામ બંધ કરાવી દે છે… મકાન બનાવ્યાના ઘણા વર્ષો પછી પણ નોટિસ આવી શકે છે.
જો નકશો પાસ થઈ ગયા પછી તમે તેની વિરુદ્ધ ઘર નથી બનાવી શકતા.. તેથી ઉતાવળમાં નકશો બનાવશો નહીં, પરંતુ સમજી વિચારીને કરો… ઘર બનાવ્યા પછી, તમારે સ્થાનિક સંસ્થા પાસેથી કમ્પ્લીશન સર્ટિફીકેટ લેવાનું હોય છે.. બિલ્ડીંગ પ્લાન મુજબ મકાન બાંધ્યા પછી જ આ સર્ટિફિકેટ મળે છે..
મકાન બનાવતી વખતે નિયમોની અવગણના ના કરતા… જમીન ખરીદતા પહેલા રજિસ્ટ્રીને લગતા કાગળો તપાસો. મકાન બનાવતા પહેલા નકશા પાસ કરાવો..અને નકશા પ્રમાણે જ બાંધકામ કરાવો…નહીં તો થોડા પૈસા બચાવવામાં મોટું નુકસાન થઈ શકે છે.. સિવિલ એન્જિનિયરની સલાહથી જ મકાન બનાવો જેથી તે મજબૂત રહે…
પર્સનલ ફાઇનાન્સ અંગે લેટેસ્ટ અપડેટ મેળવવા માટે Money9 App ડાઉનલોડ કરો