MONEY9 GUJARATI: શું તમે ઓક્શનથી પ્રોપર્ટી ખરીદવાનું વિચારી રહ્યા છો ? તમને જણાવી દઇએ કે, જ્યારે કોઇ બેંક, કોઇ વ્યક્તિ કે કંપનીને લોન આપે છે અને લોન લેનાર હપતા ભરવામાં ડિફોલ્ટ જાહેર થાય, ત્યારે બેંક ગિરવી રાખેલી સંપત્તીની હરાજી કરી શકે છે. કોઈ પ્રોપર્ટીની ક્યારે હરાજી થાય છે અને આવી સંપત્તી કેવી રીતે ખરીદી શકાય છે, આવો સમજીએ…
સરફેસિ એક્ટ 2002, બેંકોને નુકસાનની ભરપાઈ કરવા માટે સંપત્તિ વેચવાનો અધિકાર આપે છે. મોટાભાગની બેંક પ્રોપર્ટીની ઈ-હરાજી કરે છે. જેની જાણકારી ન્યૂઝ પેપર, બેંકની વેબસાઈટ કે હરાજીનો રેકોર્ડ રાખનાર પોર્ટલ પર મળી જાય છે.
ક્યારે થાય છે પ્રોપર્ટીની હરાજી?
લોન લેનાર એટલે કે બોરોઅર તરફથી સતત 3 EMI જમા ન થવા પર બેંક હરાજીની પ્રક્રિયા શરુ કરે છે. બેંક લોન લેનાર વ્યક્તિને નોટિસ મારફતે પૂછે છે કે તેની પ્રોપર્ટીની કેમ હરાજી કરવામાં ના આવે. નોટિસનો જવાબ આપવા માટે 60 દિવસ મળે છે. જો આ સમયગાળા દરમિયાન બોરોઅર જો હપતા ભરવાનું ફરી શરુ કરી દે તો આ નોટિસ પાછી ખેેચી લેવાય છે. જો બેંકને નોટિસનો જવાબ ન મળે કે બેંક જવાબથી સંતુષ્ટ ના હોય તો નોટિસનો સમય વિત્યાના 30 દિવસ પછી હરાજીની પ્રક્રિયા મોટાભાગે શરૂ કરાય છે.
હરાજી વાળી સંપત્તિની બેઝ વેલ્યૂ (રિઝર્વ પ્રાઈસ) કેવી રીતે નક્કી કરવામાં આવે છે?
હરાજીમાં પ્રોપર્ટી મોટાભાગે બજાર કિંમત કરતા 10 થી 30 ટકા સુધી સસ્તી મળે છે. એટલે કે 1 કરોડની પ્રોપર્ટી 10 થી 30 લાખ રુપિયા ઓછામાં મળી જાય છે. કેમ કે બેંક પોતાની મૂળ રકમ નીકાળવા પર ફોકસ કરે છે. હરાજીવાળી મોટાભાગની સંપત્તિ પૉશ વિસ્તારોમાં હોય છે. જેના કારણે ઘણીવાર તમને સારા લોકેશન પર ઘર મળી જાય છે. આ પ્રોપર્ટી મોટાભાગે રેડી-ટૂ-મૂવ ઈન હોય છે. એટલે કે ડીલ પૂરી થતાં જ ખરીદનાર તેમાં શિફ્ટ થઈ શકે છે.
હરાજીમાં પ્રોપર્ટી ખરીદવી કેટલી યોગ્ય?
મોટાભાગે લોકો માને છે કે બેંક હરાજીમાં પ્રોપર્ટી ખરીદવી એ ક્લીયર ટાઈટલ એટલે કે સ્પષ્ટ માલિકીના હકની નિશાની છે. પરંતુ આવું નથી હોતું. બેંકની હરાજી નોટિસમાં લખેલું હોય છે “જેવું છે, જ્યાં છે” અને “જેવું છે, જે છે” . આનો અર્થ એ થાય છે કે પ્રોપર્ટી ફિઝિકલી અને કાયદાકીય રૂપથી જે હાલતમાં છે તેવી જ હાલતમાં તેની હરાજી કરાઈ રહી છે. આગળ જઈને કોઈ ત્રીજો પક્ષ જો પ્રોપર્ટી પર પોતાનો દાવો લઈને સામે આવે છે તો બેંક જવાબદાર નહીં હોય.
પ્રોપર્ટી સાથે જોડાયેલી કાયદાકીય બાબતો તપાસી લો
ઘણીવાર સાંભળવામાં આવે છે કે કોઈ વ્યક્તિએ હરાજીમાં પ્રોપર્ટી ખરીદી પરંતુ વર્ષો વિત્યા પછી પણ તેનો કબ્જો નથી મળ્યો. ઘણી ઘટનાઓમાં સિમ્બોલિક પઝેશન પર હરાજી કરી દેવામાં આવે છે. સિમ્બોલિક પઝેશનમાં બેંક પાસે કાગળોમાં પ્રોપર્ટીનો કાયદેસરનો અધિકાર હોય છે. પરંતુ તેના પર વાસ્તવિક ભોગવટો જૂના માલિક કે ભાડૂઆતનો હોય છે. જે હરાજી વિરુદ્ધ કોર્ટમાં જઈ શકે છે. બેંકનો ફિઝિકલ ભોગવટો ખુબ જ જરુરી છે. જો ફિઝિકલ ભોગવટો નથી તો તમે કાયદાકીય ગૂંચમાં ફસાઈ શકો છો. આવામાં બોલી લગાવતા પહેલા પ્રપોર્ટીનું ટાઈટલ ડીડ એટલે કે રજીસ્ટ્રી અને ચેન ડીડ તપાસી લો. પ્રોપર્ટી કોઈ પણ કાયદાકીય ગૂંચમાં ફસાયેલી ના હોય. તેના માટે તમે વકીલની મદદ પણ લઈ શકો છો. જો પ્રોપર્ટી કોઈ કંપનીની છે તો રજીસ્ટર ઓફ કંપનીઝની ઓફીસમાં પુછપરછ કરો.
પ્રોપર્ટીના બાકી લેણાં જાણી લો
હરાજીમાં પ્રોપર્ટી ખરીદતા પહેલા તેની કંડિશન જરૂર ચેક કરી લો. કારણ કે એ વાતનો અંદાજો લગાવી શકો કે સમારકામનો કેટલો ખર્ચો આવી શકે છે. આ ઉપરાંત પ્રોપર્ટીનો મ્યુનિસિપલ ટેક્સ, સોસાયટી ચાર્જ, વિજળી-પાણીના બિલ જેવા લેણાંઓની પણ તપાસ કરી લો. કારણ કે હરાજીમાં પ્રોપર્ટી ખરીદવા પર આ લેણાંઓની જવાબદારી ખરીદનારની બનશે. માટે બોલી લગાવતી વખતે આ બાબતોનું ધ્યાન રાખો. નહીંતર મૂળ કીંમત તમારા અનુમાન કરતાં ઘણી વધારે હોઈ શકે છે.
કેવી રીતે હરાજીમાં કરાય છે પેમેન્ટ?
જો તમે ઑક્શનવાળી પ્રોપર્ટીમાં રોકાણ કરવાનું વિચારી રહ્યા છો તો ધ્યાન રાખો કે બોલીમાં ભાગ લેવા માટે રિઝર્વ પ્રાઈસના 10 ટકા એટલે કે અર્નેસ્ટ મની જમા કરાવવી પડશે. જો તમારી બોલી સફળ નથી થતી તો આ રકમ પરત કરી દેવામાં આવશે. બોલી જીતવા પર આગળના થોડા દિવસોમાં 25 ટકા રકમ જમા કરવી પડશે. જેમાં અર્નેસ્ટ મની પણ આવી જાય છે. બાકી વધેલા પૈસા મહીનામાં કે પછી બેંક તરફથી મળેલા સમયમાં ભરવાના હોય છે. બોલી જીત્યા પછી પૈસા જમા ના કરવા પર ડિપોઝિટ પાછી નહીં મળે.
પર્સનલ ફાઇનાન્સ અંગે લેટેસ્ટ અપડેટ મેળવવા માટે Money9 App ડાઉનલોડ કરો